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2019房地产估价师吉利彩票《经营与管理》第一章第一节

gecimao 发表于 2019-06-05 07:05 | 查看: | 回复:

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  第一章 房地产投资与投资风险

  第一节 投资与房地产投资

  一、投资概述

  (一)投资的概念

  投资是指经济主体(个人或单位)以获得未来资金增值或收益为目的,预先垫付一定量的资金或实物,经营某项事业的经济行为。在商品经济中,投资是普遍存在的经济现象。

  (二)投资的分类

  投资活动非常复杂,可以从不同的角度进行分类。投资的几种主要分类如下:

  1.短期投资和长期投资(考点)(2004、2006、2007、2008、2010、2011年考点,考试类型为单选、多选和判断)

  按投资期限或投资回收期长短,可将投资分为短期投资和长期投资。预期在短期(通常是一年内)能收回的投资,属于短期投资。长期投资是指投资期限在一年以上的投资。一般说来,短期投资资金周转快,流动性好,风险相对较小,但收益率也较低。长期投资回收期长,短期变现能力较差,风险较高,但长期的盈利能力强。

  选择短期投资还是长期投资,主要取决于投资者的投资偏好。

  【2010年试题】一般来说,与长期投资相比,短期投资( )。

  A.风险较大

  B.收益率较高

  C.流动性较好

  D.投资回收期较长

  答案:C

  2.直接投资和间接投资

  按投资人能否直接控制其投资资金,可将投资分为直接投资和间接投资。直接投资的特点是资金所有者和资金使用者为同一个人或机构。间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方式所进行的投资。投资人按规定获取红利或股息,但一般不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况。间接投资的主要特点是资金所有者和资金使用者分离,吉利彩票,在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。

  3.金融投资和实物投资

  按投资对象存在形式的不同,可将投资分为金融投资和实物投资。金融投资是指投资者为获取预期收益,预先垫付货币以形成金融资产的经济行为。实物投资是指投资者为获取预期收益或经营某项事业,预先垫付货币或其他资源(有形资产或无形资产)以形成实物资产的经济行为。实物投资大致可分为固定资产投资、流动资产投资等。金融投资与实物投资的主要区别在于:前者以最终获得金融资产为目的,后者通过投资直接实现社会积累。

  4.生产性投资和非生产性投资

  按投资的经济用途,可将投资分为生产性投资和非生产性投资。生产性投资是指投入到生产、建筑等物质生产领域,形成各种类型的生产性企业资产的投资。它一般又分为固定资产投资和流动资产投资。生产性投资通过循环和周转,不仅能收回投资,而且能实现投资的增值和积累。非生产性投资是指投入到非物质生产领域,形成各种类型的非生产性资产的投资。其中,对学校、政府办公楼、国防工程、社会福利设施等的投资不能收回,是纯消费投资,其再投资依靠社会积累。

  此外,投资还可以按照国内投资和国际投资等多种方式进行分类。房地产投资领域几乎涉及到了各种投资形式,尤其是房地产金融的不断创新与发展,使得传统上不适合在房地产投资领域使用的短期投资、间接投资和金融投资形式越来越得到普遍的应用。

  (三)投资的特性

  (1)投资是一种经济行为。从静态的角度来说,投资是现在垫支一定量的资金;从动态的角度来说,投资则是为了获得未来收益的经济行为。

  (2)投资具有时间性。即投入的价值或牺牲的消费是现在的,而获得的价值或消费是将来的,也就是说,从现在支出到将来获得收益,总要经过一定的间隔,表明投资是一个行为过程。一般来说,这个过程越长,未来收益的获得越不稳定,风险就越大。

  (3)投资目的是获取收益。投资活动是以牺牲现在价值为手段,以赚取未来价值为目标。未来价值超过现在价值,投资者方能得到正收益。投资收益可以是利润、利息、股息等各种形式的收入,可以是资本利得,也可以是资本金增值,还可以是各种资产或权利。

  (4)投资具有风险性。现在投入的价值是确定的,而未来可能获得的收益是不确定的,这种收益的不确定性即为投资风险。

  (四)投资的作用

  1.投资是一个国家经济增长的基本推动力

  2.投资与企业发展密切相关

  3.投资可以促进人民生活水平提高

  4.投资有利于国家的社会稳定和国际交往

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