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2019房地产估价师吉利彩票《理论与方法》第一章第三节

gecimao 发表于 2019-06-05 06:17 | 查看: | 回复:

  2019房地产估价师《理论与方法》第一章第三节,房产估价师涉及考点比较多,记忆起来也比较困难。我们可以对这些知识点进行梳理。这样备考,效果才能比较好。今天,建设工程教育网为大家介绍的是2019房地产估价师《理论与方法》第一章第三节,希望对各位有所帮助。

  第三节 房地产估价的要素

  一、估价当事人

  估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人,包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。其中,房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者,是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者和对象。

  (一)房地产估价机构

  房地产估价机构简称估价机构,是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的专业机构。

  (二)注册房地产估价师

  房地产估价师是指通过全国房地产估价师执业资格考试或资格互认、资格认定,依法取得房地产估价师执业资格的专业人员。理论知识+实践经验+职业道德

  注册房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构,在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务;不得以个人名义承揽房地产估价业务,应当由所在的房地产估价机构统一接受委托和收费。

  (三)估价委托人

  估价委托人是指委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位和个人。委托人委托估价、取得估价报告的目的可能是给自己使用(咨询性估价),如人民法院委托的司法拍卖估价报告是人民法院自己用于确定拍卖保留价;也可能是给特定的第三方使用(鉴证性估价),如借款人委托的抵押估价报告是借款人提供给贷款人(如商业银行)使用;还可能是给不特定的第三方使用,如上市公司委托的关联交易估价报告是上市公司披露给社会公众使用。

  有必要弄清估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者之间的区别和关系。

  估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者。估价对象权利人一般是估价利害关系人,但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用者。在房地产抵押估价中,委托人可能是非房屋所有权人和建设用地使用权人的贷款人,也可能是以其房地产抵押的借款人,他们都是估价利害关系人,估价报告使用者是贷款人。

  要求能联系实际,确定估价中这几种身份的关系。

  在房屋征收评估中,委托人一般是房屋征收部门,房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人,也是估价报告使用者。

  在房地产司法拍卖估价中,人民法院是估价委托人和报告使用者,但不是估价对象权利人,也不是估价利害关系人,申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。(注意判断题)

  二、估价目的

  估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要。

  一个估价项目通常只有一个估价目的。对房地产估价的不同需要及相应的估价目的可分为:房地产抵押、税收、征收、征用、司法拍卖、分家析产、损害赔偿、保险、转让、租赁、国有建设用地使用权出让,企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算,等等。

  在实际估价中,应根据委托人的具体需要尽量对上述估价目的进行细分或者作进一步说明。

  不同的估价目的将影响估价结果,因为估价目的不同,价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。

  三、估价对象

  估价对象也称为被估价房地产,当其为租赁权、地役权等房屋所有权和土地使用权以外的房地产权利时,也称为被估价权益,是指所估价的房地产等财产或相关权益。估价对象由委托人和估价目的双重决定。

  房地产估价对象有房屋、构筑物、土地、在建房地产、未建房地产、已灭失房地产、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。

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