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房地产行业对3月社吉利彩票融数据的点评:社融和土地的Q1底

gecimao 发表于 2019-06-05 02:22 | 查看: | 回复:

房地产行业对3月社融数据的点评:社融和土地的Q1底

国泰君安证券  2019-05-31      [  ] [  ] [  ]  

    房企拿地并带来社融放量,是微观负债驱动宏观负债,社融是结果。3月份社融再次放量,且信托贷款再次超预期,按照我们的地产金融框架,核心原因在于土地端融资在1月份之后放开,因此,我们看到了土地市场的好转《土地市场躁动,孕育新周期》,也就看到了《楼市的小阳春》。那么,土地和社融的关系,究竟是什么?从本质上来看,需要有拿地意愿,再借助社融去完成拿地,因此,社融体现为经济的负债、土地体现为企业的负债,这是微观负债驱动宏观负债的过程,也就是说,社融放量是一个结果,而不是原因。
    社融在一定程度上也是原因,这就是其带动资产价格的一面。拿地依靠融资,也就使得社融变成一个可管控的手段,也就是说,即便有拿地需求,也可以通过控制社融渠道的方式来减少拿地的结果,而这个控制的不是社融,控制的是渠道。也就是说,在一定程度上,拿地和社融互为原因、也互为结果。当有拿地意愿时,放开社融的渠道,则拿地强、社融好。但若即便有意愿、但管制社融渠道,则拿地弱、社融弱。
    Q1是土地底,若渠道管制保持当前状态,土地和社融将互为结果、也互相助推。我们提到过一个概念,即拿地派生信用、但不创造GDP,所以放开拿地融资,就一定会拉大信用和GDP之间的缺口,形成资本冗余。若前端融资渠道依旧,那么土地和社融会形成正反馈。我们认为,Q1是土地市场底部,在当前的社融渠道下,会形成资本冗余并带动价格上涨。我们推荐,一二线布局和都市圈布局公司,包括金地集团、万科A、华夏幸福、蓝光发展、荣盛发展、招商蛇口、中南建设、阳光城等公司。港股推荐融创中国、中国金茂、易居企业控股、龙湖集团等公司,受益中骏集团控股。
    风险提示:影子银行政策再次转向。

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