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2019房地产估价师《理吉利彩票论与方法》考点四:价值时点原则

gecimao 发表于 2019-05-31 08:01 | 查看: | 回复:

  人在江湖,竞争压力这么大,同样的在房地产估价师考试中,也是压力很大的,所以在备考考试的时候,一定要努力啦!为了帮助小伙们,接下来小编带大家学习2019房地产估价师《理论与方法》考点四:价值时点原则。

  2019房地产估价师《理论与方法》考点四:价值时点原则

  价值时点原则

  价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

  房地产估价之所以要遵守价值时点原则,是因为影响房地产价格的因素是不断变化的,房地产市场是不断变化的,从而房地产价格和价值是不断变化的。实际上,随着时间的流逝,房地产本身也可能发生变化,例如建筑物变得陈旧过时、周围环境有所改变等。因此,同一房地产在不同的时间通常会有不同的价值。价值与时间密不可分,每一个价值都对应着一个时间,不存在“没有时间的价值”。

  房地产估价是针对某个特定时间的价值。委托人、房地产估价师不能随意假定,必须根据估价目的来确定。由估价目的决定的所评估的价值对应的时间,称为价值时点,并一般用公历年、月、日表示。

  确定价值时点原则的意义:评估价值对应的时间,评估估价对象价值的时间界限。

  例如,有关房地产的法规、政策和估价标准等的发布、修订、废止和实施日期等,均有可能影响估价对象的价值,因此,在估价时究竟是采用发布、修订、废止和实施之前还是之后的,应根据价值时点来确定(关键细节)。

  再如,采用比较法估价时,如果选取的可比实例成交日期与价值时点不同(通常是这种情况),就需要把可比实例在其成交日期时的价格调整为在价值时点时的价格,如此调整之后的可比实例成交价格,才可以作为估价对象价值的参照值。

  特别需要强调的是,遵循价值时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了,更本质的是确定价值时点在前,得出评估价值应在后。

  评估现在的价值,一般将估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期(如完成实地查勘日)确定为价值时点。

  价值时点究竟是过去或者未来,由估价目的决定。

  估价中要注意估价目的、价值时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系,其中估价目的是龙头。

  房地产市场是不断变化的,房地产状况也随时间变化,所以房地产价值和价格也随时间变化。

  价值与时间密不可分,每一个价值都对应一个时间,不存在没有时间的价值。

  价值时点与估价对象状况、房地产市场状况的五种组合。

  价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系    表5-1  
价值时点
 

估价对象状况

 

房地产市场状况

 

一般情况

 

现在

 

过去

 

现在

 

房地产损害赔偿和保险理赔;房屋征收估价最常见,也包括在建工程估价评估期房的价值

 

现在

 

未来

 

过去(回顾性估价)

 

过去

 

过去

 

对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价、重新估价

 

将来(预测性估价)

 

将来

 

将来

 

如房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据,特别是预估房地产未来开发完成后的价值

 

  表5—1中的各种情形举例说明如下:

  (1)价值时点为现在,估价对象状况为现在状况的估价。(最常见、最大量的情况)如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价,包括在建工程估价。

  (2)价值时点为现在,估价对象状况为过去状况的估价。如房地产损害赔偿和保险理赔案件中。例如,投保了火灾险的建筑物被烧毁后,评估其价值损失或损失程度时,通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况(到实地查勘,估价对象已不存在),吉利彩票,在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。房屋征收评估有时也会出现这种情况。

  例如,在实施房屋征收之前的旧城较繁华地段的某个门面房,租金或收益较高,在实施房屋征收后,随着周围门面房被逐渐拆除,该地段变得不繁华了。此时如果为房屋征收目的评估该门面房的价值,则应评估它在原较繁华环境下的价值,而不是评估它在现在不繁华环境下的价值。

  (3)价值时点为现在,估价对象状况为未来状况的估价。此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中,补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的,为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。

  在评估用于产权调换房屋的价值时,应特别注意两点:①价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致。②估价对象状况,如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等,以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。房屋征收部门与被征收人订立补偿协议后,补偿协议约定的用于产权调换房屋状况有变化的,应依据变化后的用于产权调换房屋状况对评估结果进行相应调整。

  当房屋征收部门和被征收人共同认可了用于产权调换房屋的评估价值或在此评估价值的基础上商定了一个价格后,则该评估价值或商定的价格就不应因将来用于产权调换房屋成为现房时房地产市场发生变化导致的实际市场价格与其不同而调整。仅当交付的用于产权调换房屋状况与补偿协议中约定的状况有出入时,才应对评估价值或商定的价格进行相应调整。

  (4)价值时点为过去,估价对象状况为过去状况的估价。此种情形大多出现在房地产纠纷案件中,特别是出现在对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中。例如,某宗房地产被人民法院强制拍卖后,被执行人认为人民法院确定拍卖保留价所依据的评估价过低,致使该房地产被低价拍卖,从而引起了该评估价是否过低的鉴定。

  鉴定该评估价是否过低,首先应回到原价值时点(除非原价值时点的确定有误),相应地,估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况,也都要以原价值时点的状况而不是鉴定时的状况为准。否则的话,就无法判断该评估价是否过低。并且任何一个估价项目的估价结果在事后来看也都可能是错误的,因为房地产市场状况或估价对象状况可能发生了变化,而事实上估价结果可能并没有错,只是它不再适合变化后的状况。

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